做出最好的老年护理决定

虽然出售房屋是人们支付长期护理设施费用的一种常见方式，但反向抵押贷款“在一方或双方都将留在家中的情况下可能会有所帮助，”佛罗里达州杰克逊维尔的注册财务规划师和老年生活特许顾问米歇尔·阿什(Michelle Ash)说。

反向抵押贷款旨在帮助退休人员在他们的房子里呆得更久，只适用于62岁及以上的人。加州塔斯廷的认证反向抵押贷款专家艾伦·斯卡格斯说:“这是一种帮助老年人在家养老或有额外资金支付所需费用的方法。”

针对老年人的反向抵押贷款是一种越来越受欢迎的贷款选择，它将借款人的房屋净值转化为资金，用于支付护理、医疗费用，甚至房屋装修。了解更多关于反向抵押贷款的利弊，如何获得资格，潜在的费用，以及这是否可能是帮助你的正确金融工具支付长期护理费用．

反向抵押贷款是从你的房屋净值中借来的贷款。房屋净值是通过计算房屋评估价值和你所欠抵押贷款之间的差额来确定的。

斯卡格斯说，关于反向抵押贷款最常见的误解之一是，你是在把房子卖给银行。事实上，反向抵押贷款的借款人在整个贷款期间都保留着他们房屋的所有权和所有权。只要你保住房子并缴纳房产税，你就不会被强迫搬家或偿还贷款。

你不必在你住在房子里的时候还贷款——直到最后一个借款人去世，或者在他们搬出房子一年后才到期。通常情况下，房子会被出售，出售所得将用于偿还反向抵押贷款的贷款金额和利息。剩余的钱归房主或受益人。

反向抵押贷款有三种:

1. 房屋净值转换按揭(hecm)约占反向抵押贷款的95%。没有收入要求，但财务评估将决定你是否符合资格并被批准。hecm由联邦住房管理局(FHA)投保，如果贷款人破产，它会保护你。这也意味着，当你和你的继承人需要偿还贷款时，你和你的继承人不必支付超过房屋价值的贷款。
2. 单一用途反向抵押贷款通常由州和地方政府机构以及一些非营利组织提供。他们可能是最便宜的选择，但贷款人最终规定了贷款的唯一目的。通常情况下，它被用于房屋装修，让居住者在适当的地方变老，或推迟支付部分或全部财产税。
3. 自营反向抵押贷款是私人贷款，通常由发放贷款的公司支持。这些贷款通常旨在帮助拥有高价值房屋的借款人，有时被称为巨额反向抵押贷款。

房屋净值转换按揭(HECM)的要求是什么?

要获得HECM的资格，每个借款人都需要满足一些基本要求。你必须:

• 拥有自己的房子
• 至少62岁
• 你的房子有一些资产吗

此外，房屋必须处于良好状态，并符合美国住房和城市发展部(HUD)的要求。此外，你不能同时拥有HECM和其他房屋贷款。

除了借款人的条件，你拥有的财产也必须符合资格要求。符合反向抵押贷款资格的房产包括:

• 独栋房屋
• 1976年6月以后建造的人造住宅
• 两到四个单元的属性
• 公寓
• 联排别墅

HECM资金可以用于什么?

HECM贷款的资金必须首先用于偿还以房子为抵押借来的钱。在那之后，这笔钱可以用在房主选择的任何地方。

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例如，反向抵押贷款可用于支付长期护理费用，例如:

• 家庭护理服务，包括帮助准备饭菜，打扫卫生和日常生活活动
• 配偶或父母的辅助生活、记忆护理或疗养院护理
• 自费医疗费用，如助听器
• 家安全可以帮助老化的改造，比如轮椅坡道或步入式淋浴
• 成人日托服务或临时护理

年龄在决定一个人能得到多少钱方面起着很大的作用。年龄较大的借款人通常会获得更多的贷款，但联邦住房管理局目前对hecm的贷款限额为765,600美元。

在反向抵押贷款中，每个月的利息都被加到贷款余额中，余额就会增长。借款者收到的钱比房子的价值要少，这要计入利息费用。“反向抵押贷款通常不会超过房屋价值的80%到85%，但主要是基于借款人在贷款时的年龄，”阿什说。

除了年龄，反向抵押贷款的金额还取决于当前的利率和你的房子的价值:这反向抵押计算器根据你的年龄、邮政编码和房屋价值，免费估计你可能收到的金额。

“获得反向抵押贷款的资格不像传统抵押贷款那样严格或精确，”拉斯维加斯的认证反向抵押贷款专家里克•罗德里格斯(Rick Rodriguez)表示。“它不是基于最低FICO或信用评分。它是基于付款历史，以及申请人在过去24个月里对付款的负责程度。”

为了符合资格，一个人必须向贷款人证明他们有能力支付房产税、房主保险和贷款协议中列出的其他相关费用。

收入也被考虑在内。然而，罗德里格斯说，许多老年人根据他们的社会保障收入有资格申请。

反向抵押贷款可以让你以三种不同的方式获得资金，斯卡格斯说。您可以选择接收:

• 按月支付
• 一次付清(一次付清)
• 信用额度

信用额度的好处是，除非你提取或使用这笔钱，否则它不会产生利息，不像一次性付款或每月付款。你也可以使用组合支付选项，这取决于贷款。

根据消费者金融保护局(CFPB)的数据，hecm通常比其他类型的房屋贷款更昂贵。

前期和持续成本包括:

• 开始按揭的起始费用
• 成交费用，如估价、产权检索、调查、检验、记录费用及其他费用
• 咨询服务费用
• 你从贷款中获得的钱的利息
• 贷款费用
• 联邦住房管理局抵押贷款保险费

• 你没有抵押贷款。最大的好处之一是，它消除了每月的抵押贷款支付，而是提供了额外的收入。
• 你拥有自己的家。你可以住在家里，如果你维护房子，并支付所需的保险和税收，你就可以拥有完全的所有权。
• 这些款项无需纳税。反向抵押贷款支付不征税，也不影响社会保障或医疗保险福利。
• 你的反向抵押贷款可能有联邦保险和保护。HECM由HUD管理和投保。这让你安心，即使你的抵押贷款机构违约，你仍然会收到付款。
• 你有财务上的灵活性和安全感。你可以使用反向抵押贷款支付任何你需要的东西，现在或将来。

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• 贷款费用。开办费、结案费、保险费用等等很快就会累积起来，不过这些费用通常可以用贷款中的钱来支付。
• 不断增长的利率。你不可避免地要偿还的利息每个月都会慢慢累积，并随着时间的推移而增加。大多数反向抵押贷款利率与金融指数挂钩，该指数是利率确定的基准，经常随市场波动。hecm也提供固定利率贷款，但这些贷款通常要求你一次性贷款。反向抵押贷款的利息不能在所得税申报表上扣除，除非贷款已经还清。
• 它可能会取消你的医疗补助资格。你从反向抵押贷款中获得的收入可能会影响你的财务状况和你的医疗补助资格。这取决于你所在州的规定以及你每个月能收到多少钱。
• 能产生的钱是有限的。HECM目前的贷款限额是765,600美元。
• 你的继承人最终可能需要偿还贷款余额。根据消费者金融保护局的规定，借款人死亡后，继承人必须支付贷款余额或房屋评估价值的95%(以两者中较低者为准)。
• 你可能会把钱花光。例如，如果你在60岁出头有资格获得贷款，你可能会比你从反向抵押贷款中获得的钱更长寿。

也许吧。GreenPath Financial Wellness的利益相关者参与总监詹妮弗·弗雷泽(Jennifer Fraser)说，反向抵押贷款已成为一种受欢迎的选择，因为大流行影响了许多老年人的退休储蓄。GreenPath Financial Wellness是一家由hud批准的非营利金融咨询集团。“获得反向抵押贷款的原因仍各不相同。教育是关键。回顾所有的财务选择，以确定哪种最适合借款人的具体情况和财务状况，这是很重要的。一个机会并不总是适合所有人。”

反向抵押贷款可能是你和你的家庭正确的财务解决方案。但由于这是一个复杂的决定，HUD要求每个人在申请HECM之前都要与独立的财务顾问会面。

“一些借款人没有意识到，反向抵押贷款是一种养老选择。他们必须把房子作为自己的主要住所，并与贷款人保持沟通，完成所有的要求，这样他们就不会无意中违约，”弗雷泽说。

在以下情况下，反向抵押贷款可能有助于支付长期护理费用:

• 你和/或你的配偶计划在你的房子里住五年以上。如果你确实需要搬家，你支付的反向抵押贷款费用可能超过收益。
• 你的配偶或父母需要搬到老年生活社区，你想要额外的资金来帮助支付你留在家里的费用。
• 你有能力完成院子里的工作和修理，或者你有能力请人帮忙。
• 你可以负担得起一些生活费、财产税和保险。
• 利率很低。

“反向抵押贷款可能并不适合每个人，”斯卡格斯说。“但它适用于很多靠固定收入生活的人。”

在以下情况下，反向抵押贷款对帮助支付长期护理可能没有意义:

• 你希望在获得贷款后的五年内搬出你的房子。
• 你被孤立在家，身边没有朋友或家人。孤独对老年人来说是一个严重的健康风险据研究显示。
• 随着需求的变化，你不可能安全地生活在家里。楼梯、不平整的地板和光线不好都可能导致事故。
• 你已经60多岁了。借钱太快可能会让你在晚年没有资金。

专家建议在决定反向抵押贷款或其他金融解决方案之前，获得有关长期护理和付款选择的专业建议。

• 找到一个合格的反向抵押贷款顾问在你附近访问住房和城市发展部咨询机构的发现者或者拨打住房顾问推荐热线1-800-569-4287。
• LetsMakeAPlan.org可以帮你找到你所在地区的注册理财规划师。
• 国家反向抵押贷款协会有一个经认证的反向抵押贷款专业人员名单按国家组织。
• 金宝搏备用网址妈妈家的地方高级生活顾问已经帮助超过30万个家庭找到了老年人的家庭护理、辅助生活和记忆护理。他们可以分享有关费用的信息，并探索支付老年护理费用的所有可能方式。

来源

消费者金融保护局。“反向抵押贷款。”

联邦贸易委员会。“反向抵押贷款”。

全国老龄问题委员会。“把你的家留在家里。”